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千億級“世茂福晟”平臺誕生 地產并購模式升級

2020/1/14 11:54:00 來源: 評論(0)0

平臺地產并購模式升級

1月13日下午,世茂集團、福晟集團聯手對外宣布全方位進行戰略合作。雙方成立了“世茂福晟”平臺,由世茂海峽發展公司(下稱“世茂海峽”)董事長兼執行總裁呂翼擔任總裁。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇認為戰略合作會有1+1>2的效果。世茂的強項在于融資能力,操盤能力和施工管理等。福晟集團的優勢則在于項目儲備。

據透露,今后雙方涉及合作的項目品牌輸出一律用“世茂福晟”,合作內容涵蓋所有項目。許世壇指出,目前世茂主要通過代建、品牌輸出等方式介入福晟日常運營,包括對項目進行債權重組。

對于世茂而言,2020年銷售體量會增加300億。此外,戰略合作協議簽署后,福晟集團旗下福建六建集團有限公司或成世茂子公司。世茂欲借此打通上下游產業鏈,構建新常態下的“地產合作生態圈”。

“世茂福晟”平臺成立

據知情人士透露,世茂福晟將成為世茂海峽旗下四個平臺公司之一,辦公地點設在福晟集團總部;另外三個平臺公司分別為廈門運營中心、灣區運營中心與城市更新平臺。世茂福晟平臺各個職能部門對接將于這個周末進行。

許世壇分析認為,2019年對中國房地產來說還是蠻難的一年,“很難”已經變成一個大家的共識。當然它從銷售總量來說還是增加到16萬億,也是歷史最高,但供應量還是增長比較多。所以實際上開發商可能也面臨庫存的壓力,面臨利潤進一步收縮的壓力。以前中國的地產可能是“大魚吃小魚”,下一步實際上是“大魚吃大魚”,甚至是整合的時代。

許世壇表示:“2019年世茂增長得比較快,因為對比行業前十來說,世茂基數小一點,所以快一點也是對的。我們今年做了很多平臺整合,但沒覺得這是一個收購,比方說跟泰禾也好,跟粵泰也好。而且我們雙方還持有股份,世茂來操盤、入賬,只是會占比較大的股份?!?/p>

許世壇重點介紹了世茂海峽,這家子公司在2019年首次突破900億銷售,并在運營方式上作了很多探索,比如整合大灣區資源。目前,世茂海峽在大福州是銷售第一名;而在福州市中心,2019年福晟實現了在福州的權益和操盤金額第一、面積銷冠。許世壇的愿景是,兩家整合之后將會做強做大世茂福晟這一新平臺。

根據呂翼的說法,下一步世茂會對福晟原來的架構進行比較大的改革,整體基調是積極向上、精簡、提升股東效益的。比如,原來人員比較多,下一步要降低一點;原來各方面的費用比較寬裕,現在可能會更緊一點。諸如此類,通過內部成本管控等手段,世茂福晟平臺會用比較極致的管理方式來提升利潤。

4000億舊改想象空間

許世壇表示,盡調完成之后會發布公告披露詳情,并對外界高度關注的幾個問題一一作了解答:首先,合作是全方位的合作,包括房地產開發、建筑施工、物業經營等領域,福晟在舊改方面有很多資源,包括在深圳、惠州、鎮江、揚州、鄭州等地擁有的豐富舊改項目及城市更新項目;第二,股權合作以世茂和福晟為主,世茂操盤,金融機構提供相應支持,做完盡調之后雙方都會公告詳情。由于合作還在前期階段,許世壇認為現階段能對外透露的不多,但是會“盡快做品牌輸出,盡快做銷售”。

可以肯定的是,福晟集團手握近4000億舊改資產,這遠大于其具備預售條件的千億市值資產。許世壇也坦陳世茂自身有舊改短板,但有信心做好舊改。以廣州收購的天越項目為例,世茂天越項目經過4個月時間的改造,達成了項目的全面提升,不僅打破該區域長年無新房的局面,還打造了廣州首個阿里云智慧社區。最終項目實現較周邊樓盤60%-100%的高溢價,單價破10萬。

許世壇說,“福晟有幾千億的舊改資產,這個利潤是很高的,舊改也是世茂最弱的。舉個例子,世茂有一萬多億的土地儲備,如果在全國前十的開發商里,應該也是差不多排第7、第8。但是如果說舊改,我們可能要排到20名以后,我們自己的舊改我匡算了一下應該在1000億以內,但是如果加上福晟4000億,我們可能就前5、前6名,我們就會在這一塊補了一個很大的短板?!?/p>

對于外界質疑世貿是否“吃下”福晟的誤讀,許世壇解釋了三個原因:第一,世茂并不會給出巨額并購款項,實際上福晟手中確實有1000多億具備銷售條件的存貨,還有300多億商業資產;第二,福晟面臨的是短期流動性問題,需要把短期的錢換成長期的債,世茂會配合金融機構一起做這個事情;第三,世茂福晟今年銷售指標是300億,比福晟之前的銷售目標少一點,“我們希望(千億貨值)可以分四年來買,不要太快?!痹S世壇與福晟集團董事長潘偉明均表達了要做利潤提升的期望。

據透露,東方資產、信達資產等金融機構對世茂此次入場盡調提供了支持。世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸強調,為了幫助福晟度過目前暫時的困難,盡快恢復運營,世茂財務團隊將會同福晟財務團隊做債務重組。具體而言,債務重組主要依靠世茂的資源,結合項目的實際情況,通過福晟后期的經營逐漸具備清償能力。

 

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